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Registrazione telematica dei contratti di locazione e di affitto dei beni immobili e adempimenti ad essa connessi (richieste di pagamento per imposte dovute in relazione alle annualità successive alla registrazione, alle proroghe, alle risoluzioni e le cessioni alle denunce cumulative di contratti di affitto di fondi rustici)

I soggetti obbligati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, ai sensi dell'art. 10 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, hanno la possibilità di effettuare la registrazione telematica di tali contratti:

  1. "direttamente" avvalendosi del servizio telematico - "Entratel" - "Fisconline" a seconda dei requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle proprie dichiarazioni fiscali;
  2. tramite un intermediario o un soggetto appositamente delegato i quali si avvalgono del servizio Entratel).

Ai soli fini della registrazione telematica sono compresi nel novero degli intermediari:

  1. le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, firmatarie delle convenzioni nazionali stipulate e stipulande ai sensi dell'art 4, comma 1 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431;
  2. le agenzie immobiliari, iscritte negli albi dei mediatori tenuti dalle Camere di Commercio, Industria e Artigianato;
  3. le agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di licenza rilasciata ai sensi dell'art. 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza approvato con Regio decreto 18 giugno 1931, n. 773;
  4. gli iscritti all'albo professionale dei geometri.

Si ricorda che la registrazione telematica può essere effettuata anche tramite soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.

I possessori di almeno cento unità immobiliari sono obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili: non possono, pertanto, avvalersi delle procedure tradizionali di registrazione.

Modalità di abilitazione

Gli utenti già abilitati per la trasmissione delle dichiarazioni non devono presentare una distinta domanda di abilitazione se intendono procedere "direttamente" alla registrazione telematica dei contratti di locazione.

Devono invece presentare una apposita comunicazione i soggetti che, ancorché già abilitati per la presentazione delle dichiarazioni, intendono effettuare la registrazione telematica avvalendosi di soggetti delegati in possesso di adeguata capacità tecnica, economica e finanziaria che devono operare nel rispetto delle disposizioni della legge 31 dicembre 1996 n. 675.
I soggetti delegati devono essere autorizzati dall'Amministrazione.

Modalità di pagamento

Per i contratti di locazione registrati per via telematica dal 1/1/2002 le imposte di registro, di bollo nonché gli eventuali interessi e sanzioni dovuti per la registrazione e per tutti gli adempimenti ad essa connessi saranno versate tramite F24 online, predisposto automaticamente dal sistema, indicando all'atto dell'autenticazione del file contenente i contratti e le richieste di pagamento, le coordinate del conto corrente intrattenuto presso un istituto di credito convenzionato con l'Agenzia delle Entrate.

Nel caso di registrazione effettuata tramite intermediario o soggetto delegato, è possibile indicare il conto corrente di questo ultimo, anziché quello del soggetto che effettua la registrazione.

Il pagamento delle imposte di registro, bollo, eventuali interessi e sanzioni dovute per la registrazione telematica e per tutti gli adempimenti ad essa connessi avviene tramite prelievo disposto dall'Amministrazione Finanziaria a debito del conto corrente con data valuta coincidente con la data di registrazione.

Predisposizione dei contratti

Il file contenente i contratti può essere predisposto utilizzando prodotti disponibili sul mercato o con l'applicazione fornita dall'Agenzia delle Entrate disponibile nella sezione "Software" del sito. Ciascun utente predispone il file, secondo lo standard Extensible Markup Language 1.0 (raccomandazione W3C 10 febbraio 1998) previsto dalle specifiche tecniche.

Il file DTD (Document Type Definition), fornito dall'Amministrazione e disponibile nella sezione "Software", contiene la definizione delle informazioni minime ed accessorie necessarie per la registrazione del contratto. Lo standard XML descrive le caratteristiche, i contenuti e la struttura di un documento e consente di poter estrarre dal corpo del testo di un documento tutti i dati contrassegnati come "TAG".

L'Agenzia fornisce inoltre il software di controllo dei file predisposti; tali pacchetti sono disponibili nella sezione Software.

Si precisa che, a differenza di quanto previsto per le dichiarazioni, l'effettuazione del controllo di conformità è obbligatoria; in tale fase, infatti, viene sempre prodotto il file "controllato" (estensione .dcm) predisposto per la successiva fase di autenticazione/preparazione.

Il file XML da sottoporre alla funzione di controllo e il file DTD fornito dall'Agenzia delle Entrate devono essere posti nella stessa cartella.

Le modalità di invio del file e di visualizzazione delle ricevute sono contenute nel paragrafo Presentazione dei documenti.